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外国企业购买房地产的路径
发布时间:2013-12-13

尽管从2006年七部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(“171号文”)至今,国家对于外商投资、购买房地产的有关政策始终未曾松弛过,但外商购买房地产并非完全禁止的行为,市场上有关外资收购境内物业的交易时有进行。

尽管从2006年七部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(“171号文”)至今,国家对于外商投资、购买房地产的有关政策始终未曾松弛过,但外商购买房地产并非完全禁止的行为,市场上有关外资收购境内物业的交易时有进行。
肇始于171号文的限外政策中对于外商投资者购买房地产的行为分为两大类:购买自用房地产和购买非自用房地产。本文在此仅讨论外国投资者如何通过购买自用房地产的进行小规模的房地产投资行为。涉及的物业也仅以办公物业为主。

就长期而言,国内的商业物业普遍被看好,毕竟商业物业没有像住宅物业那样充斥投机行为。加之,人民币升值的预期,不少外国投资者看到这其中的投资机会。

一、新设分支机构或代表处

根据171号文,境外机构在境内设立分支、代表机构的可以购买符合实际需要的自用商品房。这里所指的分支和代表机构是指外国企业在中国的分公司和常驻代表机构。

根据《关于外国(地区)企业在中国境内从事生产经营活动登记管理办法》,部分外国企业可以在符合条件的情况下直接在国内申请营业执照进行经营活动,而无须设立三资企业。该等经营机构类同国内的分公司所以暂且称之为外国企业的分公司。但设立分公司往往比较繁琐,且需要以项目合同为基础,因此就投资购买房地产而言意义不大。

常驻代表机构因为在登记时没有注册资本金的要求且目前大部分代表机构可以直接向工商局申请登记而无须事先经过外资部门审批,因此设立比较容易。也正因为代表处的这一灵活性,可以利用其作为购买办公物业的工具。对于需要在国内设立代表处的外国企业而言,不妨考虑以代表处的名义在国内购买办公楼物业。

实践中相关部门对于多大的房屋适合自用原则,并不统一。客观上也难以把握。因此,通常在这方面政府把关并不严格。代表处并非仅能购买较小的办公用房。

二、利用现有实体购买办公物业

除了新设分支和代表机构外,对于现存的通过租赁方式获得办公场所的外国企业代表处和外商投资企业(非外商投资房地产企业,下同)而言,也可以考虑转而购买心仪的办公物业,在实现办公场所的同时收获物业增值的利益。

当然,本文讨论的外国投资者投资购买办公物业,且考虑到人民币对美元升值的预期,使用外汇购买应是投资者的首选。

对于常驻代表机构,由其境外母企业直接汇款购买符合现有制度的规定,不成问题。

对于外商投资企业特别是外商独资企业而言,如同笔者最近给一家新加坡企业提供的法律意见书所述,主要有两个途径:

(一)  通过对外商投资企业进行增资汇入外汇资金。目前根据我们对上海市的有关部门的了解,为购买自用商品房而进行的增资,政府外资管理部门是允许的。当然这将会导致一系列的外商投资以及公司注册资本金、章程等变更审批登记手续。

(二)  通过外债的方式汇入外汇资金。如果外商投资企业现有的投注差(注:投资总额和注册资本之间的差额)能够提供足够的资金(往往相当于房地产总价之50%的首付款即可,其余部分可以通过境内贷款完成),则可以通过境外贷款的方式获取外汇资金。如果投注差不足的,则需要增加外商投资企业的投资总额,甚或一并增加注册资本和投资总额。

三、需要注意的事项

目前,根据国务院1980年颁布的《关于管理外国企业常驻代表机构的暂行规定》,外国企业驻华代表处之办公场所并非可以任意选择。通常需要在当地政府指定的涉外办公楼中租赁或购买。上海地区即是如此。这在客观上会限制投资者购买办公楼物业的范围。但就上海地区而言,大部分办公楼均有资格用作代表处的办公场所。符合特定条件的商业建筑均可以向上海市商务委员会申请认定为涉外办公楼。

对于办公楼等商业物业而言,市场上存在大量的产权被分割为多个业主持有的物业。这虽然客观上为小型投资客提供了选择的空间,但这种产权分割的状态不利于商业物业的整体经营和运营。在购买该等物业的时候,有必要对办公楼的物业管理情况进行尽职调查,摸清可能存在的问题。

从目前国内房地产市场的低迷情况来看,地方政府对于符合政策的房地产购买行为,肯定是乐见其成。因此,现在购买房地产,逆势而上,可能不失其为良机。

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